Merlin Properties
La compañía logró mantener sus ingresos en el primer trimestre de 2020 respecto al mismo período de 2019 (131,8 millones € vs. 132,6 millones €) a pesar de que en los últimos 17 días del trimestre ofreció una bonificación del 100% a los locales comerciales que tuvieron que cerrar debido al estado de alarma decretado el 14 de marzo.
El resultado neto cayó un 35,7% pero esta variable no es significativa en el caso de Merlín, ya que suele incluir plusvalías por ventas de inmuebles o revalorizaciones de activos. El resultado recurrente, medido a través de los fondos de las operaciones (FFO), cayó un 5,6%.
En términos interanuales (marzo de 2019 a marzo de 2020), el beneficio por acción estándar fue de 1,154 €, frente a los 1,705 € de marzo de 2019. En cambio, el beneficio por acción recurrente (0,658 €) se mantuvo por encima del de hace un año (0,63 €).
La acción pierde un 45% en 2020 (cerró 2019 a 12,79 €). El mercado anticipa una significativa reducción de los ingresos en el segundo trimestre, ya que tal vez la totalidad del período estará bajo los efectos del estado de alarma. Sin embargo, la compañía afirma que sus ingresos están ampliamente diversificados por categoría de activos, tipología de inquilinos y exposición sectorial, con lo que espera mitigar los efectos del confinamiento. Añade que el 89% de los locales comerciales resultaron afectados, pero que únicamente suponen el 22% de su cartera de activos, mientras que solo el 3,5% de las oficinas ha tenido que cerrar, y estos activos suponen el 47% del total de su cartera patrimonial. Por otro lado, el 73% de los inquilinos de locales comerciales son empresas que cotizan en bolsa o grandes corporaciones privadas y el 95% de los inquilinos de oficinas son grandes corporaciones.
Merlín indica que el valor contable por acción fue de 15,72 € al cierre de marzo de 2020, mientras que en marzo de 2019 fue de 14,94 €. Sin embargo, el valor contable según la metodología de la asociación EPRA (European Public Real Estate), proporcionado por la propia compañía, fue de 7,384 €. La acción cotiza actualmente a 7 €, muy cerca de este valor. El valor neto contable según la EPRA, abreviado como EPRA NAV (estas últimas, siglas de Net Asset Value) considera las propiedades y otras inversiones a su valor justo y solo tiene en cuenta los activos susceptibles de generar valor en una estrategia de inversión inmobiliaria a largo plazo.
La deuda financiera bruta era de 6.380 millones €. Tras descontar 1.277 millones en efectivo y equivalentes de efectivo, se obtiene una deuda neta de 5.103 millones €. Según Merlín, el interés medio de la deuda fue del 1,99% en el primer trimestre.
En la Junta General del 17 de junio propondrá un dividendo complementario de 0,146 € y una devolución de la prima de emisión de 0,176 €, lo que supone un importe combinado de 0,30 €. Ya pagó 0,20 € a cuenta en octubre de 2019, de modo que la remuneración total a cargo de 2019 será de 0,50 €, si se aprueba la propuesta.
La compañía cuenta con un rating crediticio de S&P Global de BBB, que en una escala del 0 al 10 podríamos considerar un 5,5 y que significa calidad crediticia satisfactoria.
Leer el Informe trimestral de Merlin Properties
Inmobiliaria Colonial
Al igual que Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial obtiene la mayoría de sus ingresos recurrentes con el alquiler de propiedad inmueble de tipo comercial y sus clientes son principalmente grandes corporaciones.
Los activos de Colonial están concentrados en Barcelona, Madrid y París. Los nuevos proyectos están íntegramente situados en el centro de estas tres ciudades, con un 50% de su valor en tres proyectos en París.
El resultado neto del trimestre aumentó un 39% respecto al primer trimestre de 2019, si bien la magnitud más significativa del beneficio recurrente lo hizo un 9% (mientras que el de Merlin cayó un 5,6%). La diferencia entre ambas magnitudes se debe a que el resultado financero mejoró en 6 millones € en el primer caso pero solo 1 millón € en términos recurrentes.
En términos interanuales, el beneficio por acción estándar se sitúa en 1,645 € al cierre de marzo y el beneficio por acción recurrente, en 0,279 €. Al precio actual de 7,35 €, el PER (relación precio-beneficio) estándar es de 4,4 y el PER recurrente (más significativo), de 26,3. En el caso de Merlin Properties, el PER estándar es de 6 mientras que el PER recurrente, de 10,6, sensiblemente inferior al de Colonial.
La acción de Colonial ha caído menos que la de Merlín Properties en lo que llevamos de año (35% vs. 45%). El 15 de mayo había recuperado un 16% respecto del mínimo de 6,35 € del 19 de marzo. Merlin, en cambio, solo ha recuperado un 4% en relación al mínimo de 6,70 € del día 23.
Colonial tiene un menor endeudamiento relativo (medido por el Loan To Value o deuda en relación al valor de los activos): un 36% vs. el 40,1% de Merlin.
El rating crediticio de la compañía es BBB+, según la escala de S&P Global, un grado por encima del de Merlin.
Colonial no ha actualizado su valor contable segun la metodología EPRA (EPRA NAV), como sí lo ha hecho Merlín. En 2019 esta magnitud fue de 11,46 €, una mejora sustancial respecto a los 10,03 € de 2018. Así, mientras la acción de Merlin Properties cotiza a un valor muy cercano al de su EPRA NAV, Colonial cotiza un 35% por debajo de esa referencia.
La compañía afirma que la liquidez que tiene disponible de 2.000 millones € cubre todos los vencimientos de deuda hasta el año 2023, si bien hay que tener en cuenta que únicamente 500 millones € son efectivo en caja.
En estos momentos, la tasa de ocupación de las propiedades del grupo en todos los usos (oficinas, comercial y logístico) es del 98%. Pero Colonial señala que los resultados del primer trimestre no reflejan todavía el impacto de la crisis generada por la pandemia. Indica que la tasa de impago de las rentas se situó en solo el 1% en abril pero que podría empeorar en los meses siguientes. Las negociaciones de aplazamientos o bonificación de rentas alcanza actualmente al 2% de los resultados pero Colonial estima, de momento, que podría llegar impactar un máximo del 6% en los resultados del conjunto del ejercicio.
La compañía tomará una decisión sobre el dividendo en la próxima Junta General, que el año pasado se celebró a mediados de junio. Con cargo a 2019 repartió 0,20 € por acción.
Leer el Informe trimestral de Inmobiliaria Colonial
