Resultados de Merlin Properties y Colonial: las inmobiliarias ante la crisis

Merlin Properties

La compañía logró mantener sus ingresos en el primer trimestre de 2020 respecto al mismo período de 2019 (131,8 millones € vs. 132,6 millones €) a pesar de que en los últimos 17 días del trimestre ofreció una bonificación del 100% a los locales comerciales que tuvieron que cerrar debido al estado de alarma decretado el 14 de marzo.

El resultado neto cayó un 35,7% pero esta variable no es significativa en el caso de Merlín, ya que suele incluir plusvalías por ventas de inmuebles o revalorizaciones de activos. El resultado recurrente, medido a través de los fondos de las operaciones (FFO), cayó un 5,6%.

En términos interanuales (marzo de 2019 a marzo de 2020), el beneficio por acción estándar fue de 1,154 €, frente a los 1,705 € de marzo de 2019. En cambio, el beneficio por acción recurrente (0,658 €) se mantuvo por encima del de hace un año (0,63 €).

La acción pierde un 45% en 2020 (cerró 2019 a 12,79 €). El mercado anticipa una significativa reducción de los ingresos en el segundo trimestre, ya que tal vez la totalidad del período estará bajo los efectos del estado de alarma. Sin embargo, la compañía afirma que sus ingresos están ampliamente diversificados por categoría de activos, tipología de inquilinos y exposición sectorial, con lo que espera mitigar los efectos del confinamiento. Añade que el 89% de los locales comerciales resultaron afectados, pero que únicamente suponen el 22% de su cartera de activos, mientras que solo el 3,5% de las oficinas ha tenido que cerrar, y estos activos suponen el 47% del total de su cartera patrimonial. Por otro lado, el 73% de los inquilinos de locales comerciales son empresas que cotizan en bolsa o grandes corporaciones privadas y el 95% de los inquilinos de oficinas son grandes corporaciones.

Merlín indica que el valor contable por acción fue de 15,72 € al cierre de marzo de 2020, mientras que en marzo de 2019 fue de 14,94 €. Sin embargo, el valor contable según la metodología de la asociación EPRA (European Public Real Estate), proporcionado por la propia compañía, fue de 7,384 €. La acción cotiza actualmente a 7 €, muy cerca de este valor. El valor neto contable según la EPRA, abreviado como EPRA NAV (estas últimas, siglas de Net Asset Value) considera las propiedades y otras inversiones a su valor justo y solo tiene en cuenta los activos susceptibles de generar valor en una estrategia de inversión inmobiliaria a largo plazo.

La deuda financiera bruta era de 6.380 millones €. Tras descontar 1.277 millones en efectivo y equivalentes de efectivo, se obtiene una deuda neta de 5.103 millones €. Según Merlín, el interés medio de la deuda fue del 1,99% en el primer trimestre.

En la Junta General del 17 de junio propondrá un dividendo complementario de 0,146 € y una devolución de la prima de emisión de 0,176 €, lo que supone un importe combinado de 0,30 €. Ya pagó 0,20 € a cuenta en octubre de 2019, de modo que la remuneración total a cargo de 2019 será de 0,50 €, si se aprueba la propuesta.

La compañía cuenta con un rating crediticio de S&P Global de BBB, que en una escala del 0 al 10 podríamos considerar un 5,5 y que significa calidad crediticia satisfactoria.

Fuente: Merlin Properties

Leer el Informe trimestral de Merlin Properties

Inmobiliaria Colonial

Al igual que Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial obtiene la mayoría de sus ingresos recurrentes con el alquiler de propiedad inmueble de tipo comercial y sus clientes son principalmente grandes corporaciones.

Los activos de Colonial están concentrados en Barcelona, Madrid y París. Los nuevos proyectos están íntegramente situados en el centro de estas tres ciudades, con un 50% de su valor en tres proyectos en París. 

El resultado neto del trimestre aumentó un 39% respecto al primer trimestre de 2019, si bien la magnitud más significativa del beneficio recurrente lo hizo un 9% (mientras que el de Merlin cayó un 5,6%). La diferencia entre ambas magnitudes se debe a que el resultado financero mejoró en 6 millones € en el primer caso pero solo 1 millón € en términos recurrentes.

En términos interanuales, el beneficio por acción estándar se sitúa en 1,645 € al cierre de marzo y el beneficio por acción recurrente, en 0,279 €. Al precio actual de 7,35 €, el PER (relación precio-beneficio) estándar es de 4,4 y el PER recurrente (más significativo), de 26,3. En el caso de Merlin Properties, el PER estándar es de 6 mientras que el PER recurrente, de 10,6, sensiblemente inferior al de Colonial.

La acción de Colonial ha caído menos que la de Merlín Properties en lo que llevamos de año (35% vs. 45%). El 15 de mayo había recuperado un 16% respecto del mínimo de 6,35 € del 19 de marzo. Merlin, en cambio, solo ha recuperado un 4% en relación al mínimo de 6,70 € del día 23.

Colonial tiene un menor endeudamiento relativo (medido por el Loan To Value o deuda en relación al valor de los activos): un 36% vs. el 40,1% de Merlin.

El rating crediticio de la compañía es BBB+, según la escala de S&P Global, un grado por encima del de Merlin.

Colonial no ha actualizado su valor contable segun la metodología EPRA (EPRA NAV), como sí lo ha hecho Merlín. En 2019 esta magnitud fue de 11,46 €, una mejora sustancial respecto a los 10,03 € de 2018. Así, mientras la acción de Merlin Properties cotiza a un valor muy cercano al de su EPRA NAV, Colonial cotiza un 35% por debajo de esa referencia.

La compañía afirma que la liquidez que tiene disponible de 2.000 millones € cubre todos los vencimientos de deuda hasta el año 2023, si bien hay que tener en cuenta que únicamente 500 millones € son efectivo en caja.

En estos momentos, la tasa de ocupación de las propiedades del grupo en todos los usos (oficinas, comercial y logístico) es del 98%. Pero Colonial señala que los resultados del primer trimestre no reflejan todavía el impacto de la crisis generada por la pandemia. Indica que la tasa de impago de las rentas se situó en solo el 1% en abril pero que podría empeorar en los meses siguientes. Las negociaciones de aplazamientos o bonificación de rentas alcanza actualmente al 2% de los resultados pero Colonial estima, de momento, que podría llegar impactar un máximo del 6% en los resultados del conjunto del ejercicio.

La compañía tomará una decisión sobre el dividendo en la próxima Junta General, que el año pasado se celebró a mediados de junio. Con cargo a 2019 repartió 0,20 € por acción.

Fuente: Inmobiliaria Colonial

Leer el Informe trimestral de Inmobiliaria Colonial

 

Guía para el dividendo de Merlin Properties de abril-mayo 2019

Hoy 29 de abril Merlin Properties, la sociedad inmobiliaria cotizada en el IBEX, descuenta una remuneración de 0,30 € por título pero la fecha de abono es el 7 de mayo. 

De esos 0,30 € por acción, 0,20270039 € son el dividendo complementario de 2018 y 0,09729961 € es una retribución a cargo de la reserva por prima de emisión.

En octubre de 2018 repartió un dividendo a cuenta de 2018 por 0,20 €. Así, el dividendo total a cargo de 2018 es de 0,4027 € pero la remuneración total, que incluye el mencionado importe a cargo de la prima de emisión, es de 0,50 €.

La compañía declaró un beneficio por acción de 1,86 € en 2018 pero incluye plusvalías por revalorización de activos. El beneficio por acción individual (no el consolidado) fue de 0,44 € porque no incluye dichas revalorizaciones.

Por otro lado, el beneficio por acción consolidado recurrente, según la definición de la compañía, fue de 0,58 €, de modo que teniendo en cuenta esta magnitud la tasa de distribución del beneficio es del 86%.

 

 

 

Beneficios recurrentes de las empresas del IBEX con mayores extraordinarios en 2018

En una entrada reciente me he referido a las tres compañías del IBEX 35 (Cellnex Telecom, Ferrovial y Naturgy) que en 2018 declararon pérdidas a causa de diversas partidas extraordinarias. Ver Beneficios recurrentes de las empresas del IBEX que tuvieron pérdidas en 2018.

En esta entrada destaco cuatro compañías que se encuentran en la situación opuesta, es decir, cuyos beneficios en 2018 tuvieron un elevado componente de extraordinarios. Se trata de CIE Automotive, IAG, Inmobiliaria Colonial y Merlin Properties.

CIE Automotive

La compañía de componentes para la industria de la automoción declaró un beneficio neto atribuido de 396,8 millones de euros en 2018 pero de esta cantidad 154 millones de euros corresponden a elementos no recurrentes:

  • 238,9 millones de euros de plusvalías contables generadas por la diferencia entre el valor contable de Global Dominion y el valor de mercado del dividendo extraordinario repartido. En 2018, CIE Automotive repartió acciones de Dominion entre sus accionistas, operación que equivalió a un dividendo extraordinario de 3,203 € por acción de CIE.
  • 6,4 millones de euros de resultado neto de Global Dominion hasta la fecha de reparto del dividendo extraordinario.
  • Un cargo extraordinario de 91,3 millones de euros por diversos conceptos: ajustes de valor de liquidación forzosa de la línea de Biocombustibles, revisión de la vida útl de algunos activos y provisiones por reevaluación de riesgos no operativos.

En el cuadro siguiente, obtenido del informe de resultados de la empresa, vemos que el resultado neto normalizado, según la definición de la compañía, se incrementó de los 202,4 millones de euros de 2017 a los 242,8 millones de 2018.

Ver Las cuentas de CIE Automotive en 2018

IAG (International Airlines Group)

La compañía aérea declaró un beneficio neto atribuido de 2.884,9 millones de euros (un 44% más que en 2017) pero según la propia empresa, el beneficio neto ajustado fue de 2.481 millones de euros (un 11,2% más que en 2017).

La diferencia entre ambas magnitudes es de unos 404 millones de euros, que se deben principalmente a una reducción de pasivos por cambios en los planes de pensiones de British Airways,

Ver Las cuentas de IAG en 2018

 

Inmobiliaria Colonial

Al igual que Merlin Properties, la mayor parte del beneficio neto informado de Colonial se debe a revalorizaciones de activos. 

Como indica la compañía en su informe de 2018, “el impacto en la cuenta de resultados por revalorización y ventas de activos a 31 de diciembre de 2018 de las inversiones inmobiliarias, ha ascendido a 714 millones €. La revalorización, que se ha registrado tanto en Francia como en España, es consecuencia del aumento del valor de tasación de los activos.“

La inmobiliaria informó de un beneficio neto atribuido de 524,8 millones de euros en 2018 y de un beneficio neto recurrente de 101 millones de euros, como puede verse en el cuadro, obtenido del informe de resultados de la compañía.

En el cuadro puede verse también que el beneficio por acción recurrente fue de 0,223 € en 2018. En cambio, el beneficio por acción estándar informado fue de 1,17 €.

 

 

 

Merlin Properties

La sociedad inmobiliaria declaró 855 millones de euros de beneficio neto atribuido a los accionistas en 2018, pero contabilizó 629 millones de euros de “revalorizaciones netas de inversiones inmobiliarias“.

La compañía utiliza las magnitudes denominadas Flujos de Fondos de las Operaciones (FFO) y Flujos de Fondos de las Operaciones Ajustados (AFFO) como medidas del beneficio recurrente, a las cuales vincula el pago del dividendo. Estas magnitudes fueron de 286,9 millones de euros y 270,5 millones de euros respectivamente,

Ver Merlin Properties: beneficios recurrentes y dividendos

El cuadro siguiente, obtenido del informe de resultados de Merlin, indica las cifras en millones de euros en 2018 del FFO, el AFFO y el beneficio neto atribuido, así como las cifras por acción. Mientras que el beneficio por acción estándar (EPS, de Earnings Per Share) fue de 1,82 €, el AFFO por acción fue de 0,58 €.

La tabla siguiente resume los datos antes indicados para las cuatro compañías

Merlin Properties: beneficios recurrentes y dividendos

Merlin Properties, la SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) que entró en el IBEX 35 en diciembre de 2015, presenta diferentes métricas acerca de sus beneficios.

En el caso de las socimis el beneficio por acción no es del todo comparable al de otras compañías porque buena parte del mismo puede estar constituido por revalorizaciones de activos. Por esta razón, este tipo de sociedades ofrece además la magnitud denominada Fondos de las operaciones (abreviada como FFO, siglas de Funds From Operations) o Flujo de fondos de las operaciones.

En el informe de gestión de 2016, Merlin definía los Fondos de las operaciones del siguiente modo: “Resultado recurrente del negocio calculado como EBITDA menos intereses netos del período.“ En el de 2018 la definición se halla más elaborada: “EBITDA menos pagos de interés netos, menos minoritarios, menos impuesto de sociedades recurrente más porcentaje de ganancias por puesta en equivalencia.“ Es decir, viene a ser lo que la compañía considera como beneficio recurrente.

Además, existe otro concepto, que en el informe de 2016 aparece como Fondos de las operaciones recurrentes y que definía como “FFO menos gastos generales no recurrentes de la compañía“, lo que afina el concepto de resultado recurrente. En el informe de 2018 ya no se refiere a este término e introduce en cambio el AFFO, pero sin definirlo. En las socimis, AFFO es el acrónimo de Adjusted Funds From Operations (Fondos ajustados de las operaciones) y cada compañía lo calcula de una forma diferente. Merlín no define este concepto de forma explícita pero por el contexto (como veremos a continuación) se deduce que lo calcula del modo siguiente: flujo de caja de operaciones menos el pago de intereses y menos el pago de los gastos ordinarios de mantenimiento de los activos.

En el informe de 2018, Merlin da como cifras del FFO las cifras que en el informe de 2016 daba al FFO recurrente y ha revisado a la baja el dato de 2016, de 0,64€ a 0,60 €, pero en el cuadro siguiente he indicado los datos de 2015 y 2016 según se informaron en 2016.

En el cuadro vemos que el beneficio por acción de 2018 fue de 1,82 €, un 22,2% menos que en 2017, pero que los fondos de las operaciones por acción (FFO por acción) fueron de 0,61 € y los FFO recurrentes por acción, de 0,58 €, igual que el año anterior.

La compañía ha anunciado un dividendo a cargo de 2018 de 0,50 €, de los que repartió 0,20 € en octubre de 2018. En mayo de 2019 repartirá, pues, un complementario de 0,30 €. 

En el cuadro se ha calculado la tasa de distribución como el ratio entre el dividendo y el FFO recurrente por acción ya que las revalorizaciones de activos no permiten pagar dividendo. Los dividendos de 2015 a 2017 indicados en el cuadro incluyen distribuciones de la prima de emisión.

Según destaca Merlin como uno de los ejes de su estrategia, su política de dividendos consiste en distribuir “el 80% del AFFO“. Sin embargo, en el aparado sobre Política de dividendos, detalla que ese porcentaje se trata de un mínimo: “La política de dividendos de la Sociedad está fijada en una distribución de un mínimo del 80% del flujo de caja de operaciones menos el pago de intereses y menos el pago de los gastos ordinarios de mantenimiento de los activos“. De hecho, las socimis deben repartir también al menos la mitad de las plusvalías obtenidas por la enajenación de inmuebles.

En detalle, la política de distribución de resultados de Merlin Properties es la siguiente: “al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones en filiales cualificadas; siempre que los beneficios restantes deben ser reinvertidos en otros activos inmobiliarios dentro de un periodo máximo de tres años desde la fecha de la transmisión o, sino, el 100% de los beneficios deben ser distribuidos como dividendos una vez transcurrido dicho periodo; (ii) el 100% de los beneficios obtenidos por recepción de los dividendos pagados por filiales cualificadas; (iii) al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos.“

 

 

El próximo dividendo de Merlin Properties (mayo 2018)

Hace unas semanas Merlin Properties anunció que pagaría un dividendo complementario del ejercicio 2017 de 0,26 €. En un hecho relevante ha comunicado que dicha retribución se compondrá de un dividendo ordinario de 0,020536 € y de una distribución de la reserva por prima de emisión por un importe de 0,23946346 € por acción.

Ambos pagos se descuentan del precio de la acción el 16 de mayo y la fecha de pago es el 25 de mayo. Para tener derecho a la remuneración hay que tener las acciones el 15 de mayo.

En diciembre del pasado año pagó 0,20 € a cuenta, por lo que la remuneración total a cargo de 2017 asciende a 0,46 €. El beneficio por acción de la sociedad inmobiliaria fue de 2,342 €, aunque hay que tener en cuenta que una parte del beneficio de la empresa son revalorizaciones de activos.

La compañía ha anunciado que prevé repartir un total de 0,50 € a cargo del ejercicio 2018. Previsiblemente, esta remuneración se dividirá en dos pagos, uno en diciembre de 2018 y otro en mayo de 2019.

Beneficio por acción estándar, base y recurrente de los valores del IBEX 35

 

Beneficio por acción y dividendo de Acciona, ACS, Ferrovial y Merlin Properties

A falta de conocer los resultados de Colonial (que se publicarán el 14 de mayo), el sector de construcción e inmobiliaria del IBEX 35 presenta un cuadro mixto.

Acciona ganó 221,1 millones entre marzo de 2017 y marzo de 2018, lo que corresponde a un beneficio por acción de 3,807 €, un 40% menos que el beneficio neto interanual a marzo de 2017. Hay que tener en cuenta que el período de marzo de 2016 a marzo de 2017 incluye plusvalías extraordinarias de 616 millones de euros por la venta de Acciona WindPower. Sin dichas plusvalías, el beneficio por acción de 12 meses a marzo de 2017 hubiese sido negativo. En realidad, pues, el beneficio por acción de Acciona ha mejorado cualitativamente. Al precio actual de 67 €, el PER de las acciones es de 17,6.

Acciona abonará un dividendo único de 3 € en junio.

ACS mejoró su resultado un 7,2% y su beneficio por acción de doce meses a marzo de 2018 es de 2,603 €. Al precio actual de 36,5 €, el PER es de 14. En enero pagó un dividendo a cuenta del ejercicio 2017 de 0,449 € (0,445 € el ejercicio anterior). Todavía no ha anunciado el complementario, que se pagará mediante una ampliación liberada en junio-julio, al igual que el dividendo a cuenta. El importe el año pasado fue de 0,751 €.

Ferrovial obtuvo un beneficio neto atribuido negativo en el primer trimestre de 2018 de 161 millones de euros, debido principalmente a una provisión de 237 millones de euros relacionada con un contrato se servicios para el ayuntamiento de la ciudad inglesa de Birmingham. El beneficio interanual es de 220,8 millones de euros a marzo de 2018, un 24% menos que un año antes. El beneficio por acción resultante es de 0,302 €.

La constructora acaba de anunciar que pagará un complementario de 0,314 € a los accionistas que prefieran el pago en efectivo en vez de recibir acciones gratuitas dentro del marco del programa “Ferrovial Dividendo Flexible“. La empresa pagó 0,404 € a cuenta de 2017 en octubre de 2017, por lo que el dividendo total a cargo de 2017 es de 0,718 €.

Merlin Properties ganó un 71,5% más en el primer trimestre de 2018 respecto al mismo período del año pasado. En términos interanuales el incremento es todavía mayor, del 90%. El beneficio de 12 meses a marzo de 2018 es de 2,444 €. Al precio actual de 12,8 €, el PER de las acciones de la inmobiliaria es de solo 5,2. Sin embargo, buena parte del beneficio de las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) está compuesto por revalorizaciones de activos.

Melin pagará un complementario de 0,26 € en mayo, por lo que el dividendo total a cargo de 2017 es de 0,46 €, pues ya abonó 0,20 € a cuenta en octubre de 2017. La compañía ha anunciado un dividendo a cargo de 2018 de 0,50 €.

Rentabilidad de las constructoras e inmobiliarias del IBEX 35 en 2006-2017