Merlin Properties, la SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) que entró en el IBEX 35 en diciembre de 2015, presenta diferentes métricas acerca de sus beneficios.
En el caso de las socimis el beneficio por acción no es del todo comparable al de otras compañías porque buena parte del mismo puede estar constituido por revalorizaciones de activos. Por esta razón, este tipo de sociedades ofrece además la magnitud denominada Fondos de las operaciones (abreviada como FFO, siglas de Funds From Operations) o Flujo de fondos de las operaciones.
En el informe de gestión de 2016, Merlin definía los Fondos de las operaciones del siguiente modo: “Resultado recurrente del negocio calculado como EBITDA menos intereses netos del período.“ En el de 2018 la definición se halla más elaborada: “EBITDA menos pagos de interés netos, menos minoritarios, menos impuesto de sociedades recurrente más porcentaje de ganancias por puesta en equivalencia.“ Es decir, viene a ser lo que la compañía considera como beneficio recurrente.
Además, existe otro concepto, que en el informe de 2016 aparece como Fondos de las operaciones recurrentes y que definía como “FFO menos gastos generales no recurrentes de la compañía“, lo que afina el concepto de resultado recurrente. En el informe de 2018 ya no se refiere a este término e introduce en cambio el AFFO, pero sin definirlo. En las socimis, AFFO es el acrónimo de Adjusted Funds From Operations (Fondos ajustados de las operaciones) y cada compañía lo calcula de una forma diferente. Merlín no define este concepto de forma explícita pero por el contexto (como veremos a continuación) se deduce que lo calcula del modo siguiente: flujo de caja de operaciones menos el pago de intereses y menos el pago de los gastos ordinarios de mantenimiento de los activos.
En el informe de 2018, Merlin da como cifras del FFO las cifras que en el informe de 2016 daba al FFO recurrente y ha revisado a la baja el dato de 2016, de 0,64€ a 0,60 €, pero en el cuadro siguiente he indicado los datos de 2015 y 2016 según se informaron en 2016.
En el cuadro vemos que el beneficio por acción de 2018 fue de 1,82 €, un 22,2% menos que en 2017, pero que los fondos de las operaciones por acción (FFO por acción) fueron de 0,61 € y los FFO recurrentes por acción, de 0,58 €, igual que el año anterior.
La compañía ha anunciado un dividendo a cargo de 2018 de 0,50 €, de los que repartió 0,20 € en octubre de 2018. En mayo de 2019 repartirá, pues, un complementario de 0,30 €.
En el cuadro se ha calculado la tasa de distribución como el ratio entre el dividendo y el FFO recurrente por acción ya que las revalorizaciones de activos no permiten pagar dividendo. Los dividendos de 2015 a 2017 indicados en el cuadro incluyen distribuciones de la prima de emisión.
Según destaca Merlin como uno de los ejes de su estrategia, su política de dividendos consiste en distribuir “el 80% del AFFO“. Sin embargo, en el aparado sobre Política de dividendos, detalla que ese porcentaje se trata de un mínimo: “La política de dividendos de la Sociedad está fijada en una distribución de un mínimo del 80% del flujo de caja de operaciones menos el pago de intereses y menos el pago de los gastos ordinarios de mantenimiento de los activos“. De hecho, las socimis deben repartir también al menos la mitad de las plusvalías obtenidas por la enajenación de inmuebles.
En detalle, la política de distribución de resultados de Merlin Properties es la siguiente: “al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones en filiales cualificadas; siempre que los beneficios restantes deben ser reinvertidos en otros activos inmobiliarios dentro de un periodo máximo de tres años desde la fecha de la transmisión o, sino, el 100% de los beneficios deben ser distribuidos como dividendos una vez transcurrido dicho periodo; (ii) el 100% de los beneficios obtenidos por recepción de los dividendos pagados por filiales cualificadas; (iii) al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos.“
Invesgrama 